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2017年房地產兩大看點:去庫存與降杠桿!

2017年房地產兩大看點:去庫存與降杠桿!

兩年多的時間過去了,房地產政策轉向之際,全國樓市“去庫存”進展如何?是否已經完成?城市之間有無差異?這些疑問成為我們判斷未來樓市走向的重要基礎。

從2014年“930”新政起到2016年10月熱點城市的密集調控,在這兩年時間里,我們的房地產政策走完了從寬松鼓勵到嚴格限制的一個循環。探究這一變化的根源,我們需要回到“去庫存”這個主題。同時,這也是我們判斷明年房地產市場走向的主要依據。

中國房地產市場自1998年房改以來,經歷了十多年的高速增長。直到2014年,全國住房銷售面積出現除2008年以外的首次負增長。由于房地產行業生產周期長,前期持續增長的建設規模遭遇銷量突然下降,導致了全國房屋庫存量的上升。

存量上升進而導致房屋新開工持續負增長,原材料、機械等諸多上游行業因此受到拖累,表現低迷。加上出口等其他增長點也出現放緩,使得全國整體經濟增長面臨壓力。在這樣的情況下,“去庫存”成為穩定經濟的重要手段。2014年9月30日的房地產救市政策,就是在這樣的背景下出臺的。

兩年多的時間過去了,房地產政策轉向之際,全國樓市“去庫存”進展如何?是否已經完成?城市之間有無差異?這些疑問成為我們判斷未來樓市走向的重要基礎。

2015年12月在北京舉行的中央經濟工作會議明確將“去庫存”列為2016年經濟工作的五大任務之一。到2016年10月,20多個熱點城市迎來密集調控,標志著樓市政策出現轉向。因此,我們選取上述三個關鍵節點(2014年9月,2015年12月,2016年9月),對比全國及重點城市的庫存變化。

首先明確一下“庫存”的定義。通常在城市層面,我們把“批準預售面積”又稱“可售面積”看作當地新房的庫存。其含義是已經獲得預售許可證,可以在市場上銷售,但還未售出的房屋。其中包含了在建工程和少部分已竣工,尚未銷售的房屋(市場上也存在少量的未領預售許可證,直接現房銷售的樓盤,但在預售制度下,這類項目數量很少,不影響分析結論)。

為了統一指標口徑,我們基于上述定義對全國的存量數據進行估算。根據城市層面可售面積和施工面積的比例關系,以及待售面積和可售面積的關系,可以推算出全國的可售面積。

主要節點庫存量變化。數據來源:國家統計局、中原集團研究中心

主要節點庫存消化周期變化。數據來源:國家統計局、中原集團研究中心

根據測算,我們可以得出以下幾點結論:

1.從庫存消化周期來看,40個重點城市庫存消化周期下降非常明顯,到2016年9月底,整體已經降至11個月,較2014年水平下降大約一半。其中限購升級的20個城市下降更為明顯,目前僅為6個月。可以說去庫存任務基本完成。

同時,全國庫存消化周期也有明顯下降,相比2015年底的高位24個月降至19個月。全國除40個重點城市以外的其余三四線城市(本文中“三四線城市”均指全國除40個重點城市以外的其他城市)表現平平,雖然比年初的26個月有明顯下降,但依然處在22個月的較高水平。

由于庫存消化周期是由存量和銷售速度兩個指標共同決定的,2016年樓市銷售大幅反彈,自然加快了庫存去化速度。因此,庫存消化周期的下降還不足以說明“去庫存”完成。

2.如果看庫存量絕對值,情況就沒那么樂觀了。除40個重點城市存量確實下降以外,三四線城市的庫存量絕對值僅比2015年底有小幅下降,仍然高于去庫存政策開始的2014年9月水平。

由于三四線城市占全國新房銷售面積,以及存量的比重高達70%,因此全國去庫存的進展并不樂觀。可見,這兩年的去庫存政策僅實現了核心城市的庫存去化,而且也主要是2016年之后實現的。三四線發展中城市的庫存問題仍然十分嚴重。

3.由于房地產施工建設活動對整體經濟的拉動主要體現在面積規模,而非價格,因此,占全國市場七成份額的三四線城市庫存高企,必將影響未來全國新開工,以及眾多上游相關行業的表現。所以,三四線城市的去庫存,仍將是未來一項長期的任務。

4.一二線熱點城市雖然去庫存效果顯著,但市場規模有限,同時受調控政策影響,預計后市成交量將維持在低位,這也將影響房企的開工意愿,因此對全國市場的幫助有限。

綜上,我們判斷明年的房地產政策依然會堅持因城施策、分類調控:一方面,限制一二線城市熱度,去除投資投機,使市場回歸理性;另一方面,通過“鼓勵農民市民化”等政策增加三四線城市的住宅銷售,降低其庫存。


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